根据前段时间央行官网消息，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，“研究进一步落实房地产长效机制”。会议涉及多个部门，银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责人，以及部分房地产企业负责人同时参加会议。而这几天各大房企的中期业绩发布会都被问到这个新规对企业的影响，根据各家企业管理层的回应，这次座谈会和即将出台的新规是真实存在的。

一、 什么是“345融资新规”

“345融资新规”就是监管部门针对房地产企业有息债务的规模，设置“三道红线”，根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，分挡设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

1. 根据有息负债规模，设置“三道红线”：

剔除预收款后的资产负债率大于70%；

净负债率大于100%；

现金短债比小于1倍；

2. 根据“三道红线”规则，将房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四档：

踩线三条规则，归入红色档；

踩线两条规则，归入橙色档；

踩线一条规则，归入黄色档；

没有踩线，归入绿色档；

3. 设定有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%

红色档有息负债规模（以2019年6月末为基准）不得增加；

橙色档有息负债规模年增速不得超过5%；

黄色档有息负债规模年增速不得超过10%；

绿色档有息负债规模年增速不得超过15%；

二、融资新规对房地产行业的影响

房地产行业是资金密集型的行业，项目的股权化运作、债券融资、兼并收购都离不开金融，可以说房地产行业就是部金融史。

统计上市房企发现，224家房企中，有51家均超过三条红线，45家超过了其中的两条红线，60家超过了其中的一条红线。目前全国有9.6万家房企，绝大部分是中小房企，超高杠杆运营是常态，绝大多数房企的负债状态超过了一条或多条红线。

根据个人的理解，这次融资新规政策的目的主要有以下几点：

保持房地产行业稳定健康的发展，防范高杠杆带来的金融风险，比如上半年泰禾的债务危机；

落实资金扶持实体经济的政策，防止违规的资金流入房地产行业；

维持房价的稳定，过多的资金会推高土地市场价格，进而推高房价，延续房住不炒的政策；

而新规一旦落地，对房地产公司也会产生重大影响，一方面房地产的格局已定，之前恒大、融创都是通过高杠杆抓住时机大量拿地，然后连续几年快速增长实现弯道超车，而新规出台后超车道就被封死了，中小房企想通过高杠杆实现弯道超车已经不可能，这也意味着目前房企TOP10、甚至TOP20的格局不会有大的变化，另一方面投资房地产公司更安全了，高杠杆企业的资金链很容易出现问题，原先投资者会担心自己投资的房企会不会出现债务风险，现在由监管层出现画出三道线，帮助投资者监督房企的负债规模，大大降低了企业的金融风险。

三、融资新规对融创和万科的影响

对照融资新规，我们可以计算出万科和融创的净负债率、现金短债比和剔除预收款后的资产负债率，从下图可以看出，万科触碰了一条红线，融创触碰了三条红线。

① 新规对万科的影响

从2020年中财报来看，万科净负债率为27%，低于新规的100%，现金短债比为2.07，大于新规的1倍，剔除预收款后的资产负债率为76%，高于新规的70%。按照融资新规，万科属于黄色档，年有息负债规模增速不得超过10%。

万科作为行业标杆企业，早几年就开始从规模增长转向注重高质量的内生增长，公司经营性现金流已连续11年为正，近三年有息负债规模稳定在2500-2800亿之间，在年中业绩交流会上，管理层也谈到了对公司负债率的看法，万科会继续坚持稳健的财务策略，保持低负债水平。

融资新规不会对万科的经营策略产生任何影响，反而新规能够稳定土地价格，公司可以更从容地拿到合适价格的土地，有利于公司稳定项目的毛利率。

② 新规对融创的影响

从2020年中财报来看，融创净负债率为149%，高于新规的100%，现金短债比为0.86，小于新规的1倍，剔除预收款后的资产负债率为82%，高于新规的70%。按照融资新规，融创属于红色档，年有息负债规模不得增加。

公司管理层在去年的年度业绩发布上表示，公司规模在进入第一集团后，未来总负债规模不会增长，会逐步降低净负债率，转向更稳健的经营，提高公司的综合竞争力。从年中财报来看，公司确实在落实稳健经营策略，调整负债结构，降低负债成本，净负债率下降到149%，同时孙宏斌表示，到今年年底净负债率会下降到120%，明年会降到100%以内，现金短债比在年底也会达标。

太佩服融创的管理层了，公司的节奏非常准，前几年在合适的时点加杠杆，实现业绩快速增长，在规模达到5000亿以后开始降杠杆，寻找更有质量的增长。去年我会担心融创的债务状态，担心公司又要加杠杆，通过年中报和监管层面的新规来看，这点顾虑可以打消了。

融资新规对融创也不会有不利的影响，公司已经提前在做监管部门要求的事情了，而且全行业执行新规后，将会有助于龙头房企提高市场占有率，对融创会起到正向的推动。

四、小结

融资新规一方面有助于行业的健康发展，防止房企的债务风险，同时减少资金流入房地产行业，稳定房价，延续房住不炒政策；另一方面也堵住了中小房企弯道的口子，稳定当前的行业格局。

从投资者的角度，要看自己新规会不会影响自己投资企业的经营策略，比如企业这几年正准备加杠杆冲一把，结果新规一出，整个节奏就被打乱了，如果企业没有踩线，一直保持稳健的经营策略，比如万科，或者正在降杠杆的过程，比如融创，那么新规对公司的奖励，就是长期利好。