最近我表妹打算在杭州买房，我们一起去看了杭州的部分楼盘，期间偶尔会讨论买哪个区域、什么时候买，所以对房价的思考也比以往要多一些，由于个人长期跟踪房地产行业的数据以及部分房企的经营业绩，因此结合个人的投资经验，写篇文章谈谈对未来房价的看法。

1. 决定房价的因素

楼市流传一句话：房价短期看政策，中期看经济，长期看人口。但是从本质上来讲，商品价格是由市场上商品的供求关系所决定的，房价也是由房子的供应量和需求量共同作用的结果，政策经济和人口都是影响供应和需求的一个维度，会共同作用于房价。而房价过快速上涨会导致原本应该进入实体经济的资金流入楼市，影响经济发展，还会影响社会的幸福指数，因此政府2016年9月开始提出“房住不炒，因城施策”的政策进行调控，从目前来看，房住不炒会是长期性的政策基调，并且通过具体的政策手段来影响供应侧和需求侧，从而保持房价稳定。

2. 供给侧的调控

先从房子的供应量来看，由于我国土地市场的供给并非完全市场化，土地的供应量由政府来控制，在保持需求量不变的情况下，政府短期内增加土地的供应可以降低房子的价格，但是由于城市土地资源是有限的，不可能无限增加供应量，所以只能一方面将城市范围向周边的区县扩大来增加土地资源，另一方面保持每年土拍市场稳定的供应。

这里面还有一个问题，政府的土地供应是原材料，而最终楼市需求的商品是房子，中间需要开发商将土地转换为可以销售的房子（也就是拿到预售证进行销售）。不同的开发商应该周转率的不同，从拿地到首开的周期也不同，在房价一致看涨的背景下，还有部分房企故意囤地慢慢开发，房价越涨，开发商越是捂盘惜售，房价一旦出现下降，开发商就是打折促销回笼资金，这样就会导致房价的大幅波动。

因此保持商品房供应量和土地供应量同步就很重要，目前主要采取两个政策：

（1）土地管理法第三十七条规定：房企在拿到《国有土地使用证》证、满二年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。

（2）通过备案价来限制商品房的售价，降低开发商的利润，这样就会迫使开发商进行高周转开发，减少囤地行为，及时地将土地转化为商品房供应量。

3. 需求侧的调控

接下来再看看需求侧，由于目前租房市场没有很好的保护租户利益，以及子女教育和户籍制度绑定，拥有一套自住房仍然是城市居民的必选项，因此城市人口净流入还是净流出就会直接影响该城市的房子需求量。我们看到这些年一二线城市的房价持续上涨，和这些城市的人口净流入是直接相关的。房子需求量包括自住需求和投资需求，但实际操作上我们很难区别哪些是投资需求，哪些是自住需求，目前部分房价过高的城市，主要通过以下几个政策来控制需求量：

（1） 通过落户政策控制核心城市的人口净流入，引导人口流向三四线城市。

（2）设置购房资格门槛，各地的政策大同小异，主要是基于户籍、婚姻和社保三个维度来限制，比如 ①户籍资格,拥有户籍的本地家庭可以购买2套住房,而非户籍的家庭仅能购买1套住房; ②婚姻资格,本地已婚家庭可以购买2套住房,而单身家庭仅能购买1套住房; ③社保资格，连续缴纳24个月及以上的社保或个税证明。

（3）提高首付比例和利率，针对首次购房、改善购房和多套房产，设置不同的首付比例和贷款利率，增加购房的资金门槛以及资金成本。

（4）提高交易成本，比如杭州对于不满两年的二手房交易，卖方需要缴纳5.6%的营业税，但是卖方可以轻易将这些税费转移给买方，所以这个政策只会增加购房者的负担。

（5）增加持有成本，主要是目前正在制定的房产税，通过增加持有成本来减少投资收益，进而减少投资需求。

（6）要求商品房精装修出售，装修部分每年都会折价，购买精装修对于投资客也是增加了额外的成本。

还有一个因素也会很大程度影响需求量，那就是房价本身，我们通常说的需求并不是经济学意义上的需求，需求+购买力才是真正的需求，比如我们都需要更好更大的房子，但是只有我们买得起的前提下，我们的需要才算是真实的需求，因此相对高的房价会降低房子的需求量。这事说起来有点残酷，赚钱能力不够就无法在大城市安居乐业，每座城市的人口容纳数量都是有限的，因此合理的房价可以保持城市合理的人口数量。

4. “345融资新规”对房价的影响

之前谈过融资新规对房企的影响 《“345融资新规”，对房地产公司有哪些影响？》，对房价的影响主要是两方面：

（1）控制房企的负债可以减少资金流入房地产行业，给土地市场降温，降低土地拍卖的溢价率，面粉价格稳定了面包价格也可以保持稳定。

（2）负债率不达标的房企会加快推盘进度，尽快回笼资金以达到监管指标，这个过程必然会导致房子供应量的增加。

5. 小结

总结一下，政府通过“房住不炒、因城施策”的长期政策+“345融资新规”对房企负债的监管，保持房价的稳定，然后以时间换空间，通过随着经济的发展，个人收入的涨幅大于房价的涨幅，慢慢消解部分城市的房价泡沫，同时通过政策引导人口流向三四线城市，未来核心城市房价会保持稳定，不太可能再现快速上涨的情景，投资房产的收益率会显著降低。

最后的最后，我对房企的投资逻辑没有变化，优质龙头房企依然低估，纯粹从投资的角度来看，投资房子不如投资龙头房企。

重要申明：本文为个人投资记录，文中任何操作或看法不可作为投资依据，切记！